Совместное исследование консалтинговой компании Core.XP и девелопера Level Group выявило устойчивый рост стоимости офисных площадей в Москве, напрямую зависящий от стадии строительства объектов. Согласно анализу, к моменту ввода бизнес-центров в эксплуатацию цена за квадратный метр увеличивается в среднем на 40% по сравнению с началом реализации проекта. Основными драйверами роста эксперты называют удорожание строительных материалов, колебания курсов валют и повышение затрат на трудовые ресурсы. За период с 2019 по 2024 год среднегодовой прирост цен составил 16% для всех классов объектов, при этом максимальные значения зафиксированы в сегменте бизнес-центров класса А, занимающих 90% нового строительства в столице.
Ранние инвестиции vs. Покупка на финальных этапах
Исследование демонстрирует парадоксальную, на первый взгляд, тенденцию: на стадии котлована инвесторы готовы платить за квадратный метр на 23% больше, чем за готовые объекты (394 000 руб. против 320 000 руб.). Это объясняется готовностью вкладчиков компенсировать риски премией за будущую доходность. Однако при продаже помещений «в нарезку» картина меняется: строящиеся офисы оцениваются в 390 000 руб./м², тогда как введенные в эксплуатацию — в 408 000 руб./м².
«На ранних этапах проектов до 60% площадей выкупают инвесторы, рассчитывающие на рост стоимости. К моменту завершения строительства до 80% помещений приобретают конечные пользователи, предпочитающие минимизировать риски», — отмечают авторы исследования. В 2024 году доля таких покупателей достигла 84% из-за дефицита готовых офисов. Популярной стратегией становится смешанная модель: компании приобретают площади для собственных нужд, сдавая часть из них в аренду.
«На ранних этапах проектов до 60% площадей выкупают инвесторы, рассчитывающие на рост стоимости. К моменту завершения строительства до 80% помещений приобретают конечные пользователи, предпочитающие минимизировать риски», — отмечают авторы исследования. В 2024 году доля таких покупателей достигла 84% из-за дефицита готовых офисов. Популярной стратегией становится смешанная модель: компании приобретают площади для собственных нужд, сдавая часть из них в аренду.
Прогнозы и вызовы рынка
Ожидается, что в 2025 году рост цен продолжится под влиянием трех факторов:
«Спрос на офисы классов А и В+ в столице превышает предложение. Программа КРТ, предусматривающая снос устаревших зданий в промзонах, вынудит малый и средний бизнес активнее рассматривать новые объекты», — подчеркивает Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group.
- Повышение арендных ставок (прогнозируемый рост — 6,7%).
- Высокая стоимость заемных средств.
- Низкая вакантность (в «Москва-Сити» свободных площадей — менее 1%, по данным Core.XP).
«Спрос на офисы классов А и В+ в столице превышает предложение. Программа КРТ, предусматривающая снос устаревших зданий в промзонах, вынудит малый и средний бизнес активнее рассматривать новые объекты», — подчеркивает Александра Захарова, директор по коммерческой недвижимости Level Group.
Государственная поддержка через развитие деловых кластеров и территорий МПТ (мест приложения труда) также стимулирует рынок. «Создание новых локаций, таких как “Большой Сити”, где к 2035 году площадь офисов вырастет в 2,5 раза, привлечет дополнительных инвесторов», — комментирует Василий Григорьев, директор отдела исследований Core.XP.
Таким образом, московский офисный рынок остается привлекательным для вложений, несмотря на риски. Ключевой тренд — смещение фокуса инвесторов в сторону строящихся проектов, где потенциал роста стоимости компенсирует первоначальные риски.
